Кризис дошел до новостроек

4

На рынок выходит все меньше жилья

Объемы жилья, введенного в строй в России в июле этого года, упали по сравнению с июлем прошлого года на треть, сообщил Росстат. 

Да и с начала этого года квартир сдано меньше, чем в 2010 году. Эксперты успокаивают: это последствия кризиса. К концу года ситуация выправится. А цены вырастут весной 2012-го.

По данным Росстата, в июле было сдано 3,7 млн. кв. м жилья. Это на 31,9% меньше, чем в июле 2010 года. А всего за полгода в России сдано в эксплуатацию 243,2 тыс. квартир общей площадью 20,7 млн. кв. м, что составило 96,3% к соответствующему периоду предыдущего года. Между прочим, в первом полугодии 2010 года было введено 21,5 млн. кв. м жилья, что составило 99,4% к аналогичному периоду 2009 года. То есть темпы сдачи жилья существенно снижаются.

Впрочем, по мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, волноваться не стоит. Дело в том, что сейчас сдаются новостройки, стартовавшие 2–3 года назад, поясняет он. То есть в разгар кризиса. Понятно, что в конце 2008-го и в 2009-м все, кто мог, отложили строительство. Учитывая, что уже с 2010 года российский стройкомплекс оживился, можно ожидать роста вводимого в строй жилья. К тому же, напоминает Репченко, никуда не делась «советская» привычка сдавать основные объемы жилья в конце года.

Среди регионов лидирует, как и в предкризисные годы, Московская область. Здесь за полгода сдано 9% всего российского жилья. Близость к столице, вкупе с более низкими ценами (по данным экспертов, средняя разница составляет 10 тыс. руб. за 1 кв. м), делают ближнее Подмосковье наиболее популярным местом покупки жилья.

На втором месте — Краснодарский край, где рынок жилья оживила олимпийская стройка. Здесь за полгода построили 7,9% всего российского жилья. В Москве и Санкт-Петербурге построили по 4,2%. А всего на 11 регионов России (помимо перечисленных это Татария, Башкирия, Тюменская, Ростовская, Нижегородская, Свердловская и Кемеровская области) пришлась половина возведенного жилья.

Когда строят мало, цены, в первую очередь на вторичном рынке, идут вверх. И наоборот. Однако нынешняя динамика это правило нарушает. Так, по данным портала «Мир квартир», если в Подмосковье цены действительно выросли незначительно, на 0,4%, то быстро строящаяся Тюмень стала лидером подорожания — «вторичка» здесь выросла в цене на 10,6% за полгода. Да и в Москве ценовая динамика не соответствует объемам вышедшего на рынок жилья. В среднем цены на «вторичку» здесь за полгода выросли на 0,7%, но очень неравномерно. Например, по данным ИРН, после запрета на строительство в центре города больше всего здесь подорожали не новостройки, а «сталинские» и «цековские» дома. Просто потому, что именно они в кризис подешевели больше всего. А вот на окраинах все наоборот: быстрее всего росли цены на новостройки. Причем рост достигал и 20% за год. Но только там, где стартовые цены были сверхнизкими.

Отсюда можно сделать вывод, что сейчас на столичном и подмосковном рынках скорее стагнация. В ее рамках идет исправление очевидных перекосов и подтягивание цен до приемлемого уровня. Репченко объясняет это тем, что у большинства населения сейчас элементарно нет денег на покупку жилья. Действительно, как подсказывает тот же Росстат, несмотря на прибавку зарплат (в среднем на13,2%), реальные доходы граждан уменьшились на 1%. Во всем виновата инфляция: цены на продукты, бензин и жилищно-коммунальные тарифы росли все это время просто неприличными темпами.

При этом ипотека помогает мало. Во-первых, цена жилья уже не так мала, как в 2009 году, и размер платежей по кредиту по силам не каждой семье. Во-вторых, в условиях, когда Центробанк повышает ставку рефинансирования ради борьбы с инфляцией, надеяться на дальнейшее снижение ставок по ипотечному кредиту не стоит. Но, покупая квартиру по нынешним ставкам, покупатель к концу срока кредита оплатит 2–3 цены своего жилья. В условиях стагнирующего рынка далеко не каждый готов так переплачивать. Правда, банки стараются все же привлечь заемщиков, снижая требования к платежеспособности, обязательному страхованию и даже к величине первоначального взноса.

Однако ситуация может измениться уже в ближайшее время, предупреждает Репченко, благодаря предвыборному оживлению. Он напоминает, что и перед выборами 2004 и 2008 годов наблюдался рост цен на столичную недвижимость с последующей стагнацией рынка на протяжении лета и осени 2004-го. Исходя из предыдущего опыта, эксперт прогнозирует рост, возможно, резкий, до 20–25%, к весне 2012 года. Не исключено, что он начнется уже этой осенью. Причем помочь ему может и падение фондовых рынков: уже не раз бывало, что деньги российских инвесторов уходили в недвижимость.

Впрочем, местами лед тронулся уже этим летом. Благодаря решению о присоединении к Москве юго-запада Подмосковья, цены в некоторых новостройках этого региона выросли на 10–15%. Однако вряд ли эта тенденция будет иметь столь же бурное продолжение. По мнению главы Союза застройщиков Андрея Павлова, говорить о серьезном росте цен здесь можно только в среднесрочной и долгосрочной перспективе. При этом зависеть они будут не только от того, кто и где получит вожделенный статус москвича, а и от развития транспортной и социально-бытовой инфраструктуры. Потому что без транспортной доступности «новая Москва» так и останется провинциальной.

И все же, несмотря на осторожность прогнозов, эксперты рекомендуют покупать жилье сейчас. Во-первых, на стагнирующем рынке проще осуществлять сложные альтернативные цепочки. Во-вторых, банки, набрав ипотечные портфели, могут и ужесточить условия займов. В-третьих, в периоды общемировой нестабильности на первый план всегда выходят вечные ценности: еда, жилье, золото. И если еда и золото уже оценены по достоинству, если не переоценены, то цены на жилье пока не достигли даже докризисного уровня. К тому же квартира — тот актив, который может приносить доход при сдаче в аренду. Правда, в России, как и во всех развивающихся странах, он почти вдвое ниже, чем в развитых: 3,5–5% против 7–10% годовых. Но зато перспективы роста стоимости самого жилья гораздо выше.

Тем более в Московском регионе, где уже проживает десятая часть населения страны. При этом обеспеченность москвичей жильем даже ниже, чем в среднем по России, — 19 кв. м на человека против 22 кв. м. Не говоря уж о 35 кв. м в среднем на одного жителя Европы и 65 кв. м — на гражданина США. А значит, по мере улучшения экономического благосостояния москвичи будут покупать квартиры. Да, недорогие, на окраинах и в ближнем Подмосковье. По-видимому, именно на эти сегменты рынка и стоит ориентироваться тем, кто хочет все-таки успеть извлечь из покупки квартиры инвестиционный доход. В частности, эксперты полагают, что быстрее всего будут расти в цене ныне недооцененные новостройки. Например, если в Реутове средняя цена квартиры перевалила за 100 тыс. руб. за кв. м, то в недалеко расположенных от него Котельниках квартиры продаются в среднем за 80 тыс. руб. за кв. м. То есть налицо перспектива 25%-ного роста стоимости.