В Турции с апреля 2025 года вступили в силу новые строгие правила регистрации адреса иностранцев, проживающих в стране.
Следующая информация основана на данных провинциальных миграционных управлений, а не на официальных правительственных публикациях.
Процедуры могут различаться в разных провинциях, и экспатам, проживающим за пределами Стамбула, рекомендуется проверять правила на месте. Многие из этих правил устно излагаются или публикуются и не всегда отражаются на правительственных веб-сайтах.
Необходимо наличие нотариально заверенного договора аренды, выданного либо законным владельцем недвижимости, либо уполномоченным представителем, имеющим действующую доверенность, подтверждающую, что вся квартира сдана в аренду.
Здесь есть важная деталь: сотрудники иммиграционной службы могут проверить, сколько людей зарегистрировалось по адресу в течение года, просматривая записи заявлений и систему регистрации адресов.
Адреса с необычно большим количеством договоров аренды помечаются и классифицируются как «апарт-отели». С этого момента регистрация в этих местах принимается только под названием компании, что требует коммерческой аренды.
Когда регистрация адреса производится под именем отдельного лица, возникает подозрение относительно того, почему так много иностранцев разных национальностей часто регистрируются по одному и тому же адресу.
Причиной этого является широко распространенная практика незаконных операций или деятельности лиц, выдающих себя за компании, которые взимают с иностранцев от 5 тыс. лир (почти 135 долларов США) до 10 тыс. лир (почти 270 долларов США) за услуги по регистрации адреса.
Хотя эти лица составляют юридически приемлемые контракты, иностранцы часто на самом деле там не живут, и эти операции приносят незаконный коммерческий доход. Чтобы бороться с этим, иммиграционные власти внимательно отслеживают адреса с частой регистрацией, маркируют их в системе и отклоняют новые заявки на регистрацию адреса от этих объектов, если объект не зарегистрирован как лицензированный туристический бизнес.
Чтобы не попасться на удочку мошенникам, лицам настоятельно рекомендуется не доверять компаниям или людям, предлагающим услуги по совместному проживанию в комнатах или регистрации поддельного адреса, так как это может привести к серьезным последствиям.
Почти половина иностранцев, проживающих в Турции, предпочитают снимать комнату, а не целую квартиру по экономическим причинам. Однако аренда только комнаты, как правило, не допускается для целей регистрации адреса.
Исключения существуют только для тех, кто имеет студенческий вид на жительство, или студентов Erasmus. Даже в этих случаях арендаторы часто съезжают из общей квартиры всего через один или два месяца.
Если это происходит, арендодатель может обратиться в местное районное управление (мухтарлик) и попросить удалить регистрацию адреса арендатора. В результате иностранцы без активной регистрации адреса должны найти новый адрес и соответствующим образом обновить свою регистрацию.
Если жилье сдается в аренду за пределами студенческого общежития, иммиграционные власти могут проверить гражданство других зарегистрированных иностранцев, проживающих на той же территории.
Они могут отклонить новые заявления на вид на жительство или регистрацию адреса, если у них возникнут подозрения, что недвижимость используется ненадлежащим образом, особенно когда граждане других стран разных национальностей живут вместе за пределами студенческого общежития.
Не существует однозначного способа выяснить отмечена ли недвижимость как подозрительная. Однако можно получить данные, проверив предыдущие объявления о недвижимости, спросив у нынешних соседей по комнате, как долго они там живут, или запросив информацию в местном мухтарлике о том, сколько людей зарегистрировалось по указанному адресу за последний год.
Тем не менее, офисы мухтарликов не обязаны предоставлять эту информацию.
Для аренды жилья необходимы следующие документы:
- Нотариально заверенный договор аренды и нотариально заверенный документ от арендодателя, подтверждающий право собственности на недвижимость (как указано в свидетельстве о праве собственности). (Нотариусы не проверяют свидетельства о праве собственности; арендатор обязан запросить и проверить этот документ.)
- Если комнаты сдаются в аренду арендатором, а не владельцем недвижимости, требуется нотариально заверенное письмо-согласие (muvafakatname) от арендодателя, разрешающее арендатору сдавать комнаты в субаренду.
- Если такого документа о согласии не существует, лицо, сдающее комнату в аренду, должно предоставить нотариально заверенный договор аренды, заключенный непосредственно между ним и владельцем недвижимости.
- Договоры аренды, не заверенные нотариально, не принимаются.
Из-за истории подделки документов и многочисленных поддельных регистраций адресов правительство Турции ужесточило требования к регистрации адресов, особенно для аренды комнат, чтобы обеспечить лучший контроль численности населения среди иностранцев.
Адреса, где в течение одного года зарегистрировались более пяти разных иностранцев, помечаются иммиграционными властями как коммерческая недвижимость.
Иностранцы, проживающие по студенческим видам на жительство, освобождены от этого правила. Однако для иностранцев, имеющих туристические виды на жительство, совместное проживание в квартире строго запрещено.
В результате, если это правило применяется на 100% последовательно, новые регистрации адреса в этих отмеченных объектах больше приниматься не будут.
Когда иностранцы разных национальностей проживают по одному адресу — за исключением тех, у кого есть студенческие виды на жительство — ситуация рассматривается иммиграционными властями как коммерческая деятельность.
В таких случаях нотариально заверенный договор аренды должен быть выдан зарегистрированным туристическим бизнесом, таким как апарт-отель или подобное заведение.
Договоры аренды, заключенные между физическими лицами (а не компаниями), могут привести к отклонению заявлений на вид на жительство или отклонению запросов на регистрацию адреса.
При использовании спонсорства для регистрации адреса следует учитывать следующее: - Если спонсор является гражданином Турции, но выступает в качестве арендатора, а не владельца недвижимости, необходимо предоставить нотариально заверенный договор аренды между владельцем недвижимости и арендатором. - Если нотариально заверенный договор аренды отсутствует, необходимо получить нотариально заверенное письмо-согласие (muvafakatname) от владельца недвижимости, разрешающее иностранцу проживать по адресу.
В Турции, в связи с «Принципом свободы договора», признанным законом, около 90% граждан Турции не заверяют нотариально свои договоры аренды с владельцами недвижимости.
Поэтому, чтобы избежать возможных осложнений в процессе регистрации адреса иностранцами, крайне важно уделять особое внимание этому требованию.
Если владелец недвижимости, сдающий квартиру в аренду, владеет более 50% доли собственности согласно свидетельству о праве собственности, никаких дополнительных требований не предъявляется. Однако, если доля собственности составляет менее 50%, то договор аренды должен быть подписан совладельцем, владеющим большей долей.
В некоторых случаях дольщики могут прийти к соглашению между собой, что позволит миноритарному дольщику сдать недвижимость в аренду. В таких случаях необходимо получить нотариально заверенное письмо о согласии от всех остальных совладельцев, разрешающее сдачу недвижимости в аренду.
Если эти условия не будут выполнены надлежащим образом, недвижимость может быть сдана в аренду без полного согласия всех совладельцев.
В случае, если один из совладельцев подаст юридическую жалобу, арендатор (включая иностранцев) может быть выселен из недвижимости по решению суда. Таким образом, арендаторам крайне важно тщательно проверять документы, подтверждающие право собственности, и проверять доли собственности перед подписанием любого договора аренды.
Если иностранец, который изначально арендовал недвижимость на законных основаниях, впоследствии просрочил регистрацию своего проживания, арендодатель не несет никакой юридической ответственности за его статус. Однако запрещено сдавать недвижимость в аренду иностранцам, не имеющим законного статуса проживания в Турции.
Недвижимость, сдаваемая в аренду нелегальным мигрантам, может быть опечатана, и подозреваемые, причастные к таким нарушениям, подвергаются судебному разбирательству в соответствии со статьей 79-1/a Уголовного кодекса Турции за «ввоз иностранца в страну или предоставление ему возможности остаться», которая влечет за собой тюремное заключение сроком от 5 до 8 лет.
Иногда, при аренде недвижимости, по этому адресу может быть уже зарегистрирован адрес другого арендатора. В таких случаях, нельзя отменить регистрацию предыдущего арендатора самостоятельно.
Если предыдущий арендатор является гражданином Турции, он может удалить свою регистрацию адреса в течение минуты через портал электронного правительства (e-Devlet). В этом случае арендодатель должен связаться с предыдущим арендатором, чтобы запросить удаление.
Однако если предыдущий арендатор — иностранец, они обычно не хотят удалять свою регистрацию адреса, потому что в Турции иностранцы должны сначала зарегистрировать новый адрес, чтобы отменить предыдущий, и этот процесс может занять недели или даже месяцы.
Из-за сложности правил и процедур важно проверить, есть ли какая-либо активная регистрация на объекте недвижимости, прежде чем подписывать договор аренды. Следует посетить офис местного старосты (мухтарлик) с копией свидетельства о праве собственности (тапу), чтобы узнать о статусе адреса.
Если есть существующая регистрация, вы должны попросить арендодателя обратиться в Управление народонаселения (Nufus Mudurlugu) или местного мухтарлика, чтобы запросить удаление существующей записи перед арендой недвижимости.
Если вы попытаетесь решить эту проблему после аренды недвижимости, а арендодатель не захочет сотрудничать, вы можете столкнуться с трудностями. Хотя в этой ситуации есть законное средство правовой защиты, ее разрешение может занять много времени; поэтому настоятельно рекомендуется провести тщательное расследование, прежде чем приступать к заключению договора аренды.
В некоторых районах регистрация адреса разрешена только для студенческих видов на жительство, разрешений на работу или семейных видов на жительство для лиц, состоящих в браке с гражданами Турции. Для всех других типов видов на жительство регистрация адреса в этих районах не разрешена.
Иностранцы, желающие зарегистрировать адрес — особенно в Стамбуле — должны строго следовать всеобъемлющим правилам, изложенным выше. Регистрация вашего адреса — это основа вашего статуса проживания и правовой защиты в Турции.