Правительство Турции активизировало усилия по борьбе с инфляцией цен на жилье и арендной платой, стремясь обратить вспять десятилетний спад числа домовладельцев, наряду с недавно введенными сертификатами на недвижимость.
Власти уделяют особое внимание предложению и доступности жилья посредством поддерживаемых государством решений.
На фоне беспрецедентного роста цен на жилье и сохраняющейся инфляции арендной платы, которая в июне составила 82,97% и не снижалась годами, Турция значительно опередила все страны ОЭСР: за последнее десятилетие цены на жилье в лирах выросли почти в 21 раз, а арендная плата — в 15 раз.
Государственная компания Emlak Konut проведет первичное публичное размещение первых сертификатов на недвижимость, которые будут котироваться на Стамбульской фондовой бирже (Borsa Istanbul) с 4 по 8 августа. Ожидаются и другие шаги в рамках заявлений министра финансов Мехмета Шимшека по этому вопросу.
В своем выступлении Шимшек отметил, что правительство также готовится к строительству 500 тыс. единиц социального жилья и корректирует сроки погашения ипотечных кредитов до 30–40–50 лет, которые в настоящее время составляют 10 лет.
Согласно данным Турецкого статистического института (TurkStat) по бедности и условиям жизни, в 2024 году 56,1% турецких домохозяйств владели собственным жильем, 28% платили аренду, а еще 15% в основном проживали в частных домах.
При более подробном рассмотрении данные также показывают, что доля домовладения среди всех домохозяйств неуклонно снижалась из года в год в течение десятилетия, в то время как доля арендаторов росла.
За этот период доля домовладельцев сократилась на 3,6 процентных пункта с 59,7%, в то время как доля арендаторов увеличилась на ту же величину с 24,4% в 2016 году.
Сложившаяся ситуация также отражает растущую финансовую нагрузку на турецкие домохозяйства, связанную со стоимостью жилья, при этом большинство респондентов сообщают о давлении на бюджет на фоне резкого повышения арендной платы и инфляции на рынке жилья.
Более двух третей домохозяйств постоянно заявляли, что расходы на жилье обременяют их бюджет, а в 2024 году эта доля достигла 84,8%, что является самым высоким показателем почти за десятилетие. В отличие от многих европейских стран, Турция не предоставляет субсидируемую поддержку арендной платы, что еще больше увеличивает нагрузку на арендаторов.
В соответствии с последними данными переписи населения и жилищного фонда 2021 года, из 25,32 млн турецких домохозяйств 6,99 млн платили арендную плату, а 15,38 млн проживали в собственном жилье.
Между тем, по состоянию на конец 2024 года около 8,5 млн единиц жилья оставались незанятыми, вероятно, из-за сезонного использования, что усилило давление на предложение жилья, особенно в крупных городах, и привело к росту цен.
Эта ситуация серьезно влияет на финансовое положение турецких домохозяйств: средняя арендная плата по стране по состоянию на июнь приравнивалась к 23 тыс. 402 лир (589 долларов США), увеличившись на 27,75% в годовом исчислении. В то же время, по данным платформы Endeksa, отслеживающей цены на недвижимость на базе искусственного интеллекта, в Стамбуле, крупнейшем мегаполисе страны, зарплата выросла до 29 тыс. 939 лир (767 долларов США), подскочив на 38,39% в годовом исчислении.
Данные Центрального банка показывают, что в Турции жилье подорожало на 32,8%, в то время как в Стамбуле стоимость осталась немного ниже среднего значения — на уровне 32,7%.
Цены в Анкаре, которая когда-то была более дешевой альтернативой Стамбулу, подскочили на 42,1% в годовом исчислении из-за внутренней миграции после землетрясений 6 февраля, в результате которых погибло более 60 тыс. человек и было разрушено 500 тыс. единиц жилья.
По оптимистичным данным, представленным в докладе Исследовательского отдела Конфедерации прогрессивных профсоюзов Турции (DISK-AR) за 2024 год, 53% работников страны получали заработную плату, не превышающую более чем на 50% минимальную оплату труда, то есть их доход проранивался к примерно 33 тыс. 156 лир (817,76 долларов США) в месяц, поэтому цены остаются слишком высокими для большинства домохозяйств.
Усугубляет проблему и высокие ставки по ипотеке — в среднем 42,56% годовых — которые по-прежнему мешают турецким домохозяйствам сберегать и превращать свои доходы в активы.
При покупке среднестатистического жилья по стране стоимостью 4,36 млн лир (107 тыс. 258 долларов США) 10-летняя ипотека по такой ставке обойдется в ежемесячный платеж примерно в 135 тыс. лир (3 тыс. 315 долларов США). Ситуация ещё хуже в Стамбуле, где ежемесячный платёж достигает 179 тыс. лир, что делает ипотечное кредитование всё более недоступным.
Растущая недоступность ипотечных кредитов наглядно отражается в динамике рынка: хотя доля сделок по ипотечному кредитованию превышала 30% в начале прошлого десятилетия, достигнув пика в 38,24% в 2020 году, в последующие годы она резко снизилась на фоне резкого роста стоимости заимствований.
Ставки по ипотеке, которые большую часть десятилетия колебались в диапазоне от 12% до 19%, резко увеличились с 19,11% в 2022 году до 42,79% в 2024 году, а затем немного снизились до 41,11% в 2025 году. В результате доля ипотечного кредитования в общем объёме продаж жилья сократилась до всего 10,72% в 2024 году, после чего в 2025 году наблюдалось лишь небольшое восстановление до 11,9%.
С другой стороны, рост цен на жильё и арендной платы также способствовал повышению доходов инвесторов, ранее приобретавших жильё, так как сроки амортизации (время, необходимое для окупаемости инвестиций за счёт арендного дохода) снизились до 14 лет в Стамбуле и до 13 лет в среднем по Турции.
В рамках мер по борьбе с растущим кризисом доступности жилья Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата в июле запустило программу сертификатов на недвижимость, позволяющую гражданам инвестировать в жилые проекты посредством котируемых на бирже акций.
Программа стартовала с жилищного проекта Damla Kent стоимостью 51,1 млрд лир (1,25 млрд долларов США) в районе Башакшехир в Стамбуле. Цена сертификатов составляет 7,59 лир (0,19 доллара США) каждый. Предлагаются три варианта: накопление акций для получения полной собственности на жилье, получение дохода от непроданных квартир или торговля на Стамбульской фондовой бирже.
Чтобы стать полноправным владельцем квартиры 1+1 площадью 62 квадратных метра, инвесторам необходимо приобрести 631 тыс. 516 сертификатов (4,79 млн лир), в то время как для квартиры 2+1 площадью 88 квадратных метров требуется 863 тыс. 276 сертификатов (6,55 млн лир). Эта модель не требует первоначального взноса или ипотеки, что направлено на расширение доступа к жилью. Сертификаты будут доступны для публичного размещения с 4 по 8 августа, а торги начнутся 11 августа.
Несмотря на инклюзивный характер программы, она подверглась критике из-за цен за единицу. Однокомнатные квартиры в районе Дамла-Кент стоят 77 тыс. 311 лир (1 тыс. 905,97 долларов США) за квадратный метр, а двухкомнатные — 74 тыс. 458 лир, что значительно выше среднего показателя по Стамбулу в 2025 году, составляющего 63 тыс. 279 лир за квадратный метр.
Согласно данным Endeksa, цены в районе Башакшехир, где реализуется проект, еще ниже — 55 тыс. 576 лир за квадратный метр по состоянию на июнь.
Министр финансов Шимшек заявил членам правящей Партии справедливости и развития (ПСР) на закрытом заседании в июле, что в нынешних условиях 15% турецких домохозяйств не имеют возможности приобрести собственное жилье. Он сообщил, что правительство планирует увеличить сроки ипотечного кредитования для семей с низким доходом с 10 до 30–50 лет.
Шимшек подчеркнул, что для обеспечения доступности жилья необходимо увеличивать предложение, а не полагаться на дешёвые кредиты, указав на координацию с Министерством урбанизации по строительству не менее 500 тыс. единиц социального жилья в течение 2–3 лет.
Целевой показатель в 500 тыс. единиц социального жилья составляет примерно треть от общего числа зданий, построенных государственным Управлением по развитию жилищного строительства (TOKİ), которое в рамках своей программы социального жилья за последние 20 лет возвело более 1,5 млн единиц недвижимости.
Количество единиц социального жилья, указанное Шимшеком, приближается к годовому показателю Турции, который по состоянию на март 2025 года приравнивался к 540 тыс. 96 единиц в год, что свидетельствует о неуклонном снижении за последнее десятилетие.
Продажи первичного жилья также продемонстрировали непрерывное падение на протяжении десятилетия, упав с 47,1% в 2016 году до 32,3% в 2025 году, что усилило давление на цены на жильё в сторону повышения.
Однако подробности предлагаемой кампании пока не разглашаются, так как работа продолжается.
Нурбану Турген Зорлу, эксперт по рынку недвижимости компании Istanbul Real Estate Valuation, специализирующейся на оценке недвижимости и анализе рынка, отметила, что программа сертификатов на недвижимость, недавно запущенная турецким правительством, представляет собой инновационную инвестиционную модель.
Однако она также подчеркнула, что для успеха этой инициативы необходимо учитывать более общие структурные факторы, такие как долгосрочная доступность, политика предложения и нормативные гарантии.
Зорлу пояснила, что модель сертификатов предлагает гражданам доступный способ инвестирования в крупные жилищные проекты путем приобретения акций на Стамбульской фондовой бирже (Borsa Istanbul), не прибегая к ипотеке, первоначальным взносам или долгосрочным рассрочкам.
Эта гибкость в сочетании с государственной поддержкой позволяет гражданам накапливать сертификаты для полного владения, обменивать их с целью получения прибыли или получать долю в доходах от непроданных объектов.
«Эти сертификаты могут выступать в качестве финансовых инструментов. Они предлагают инвестиционные возможности с заложенной в них ликвидностью, и для многих это может стать первым шагом на рынке недвижимости», — сказала она, подчеркнув доступность системы и потенциал финансового образования.
Помимо финансовых инноваций, Зорлу указала на более масштабные планы правительства, такие как продление сроков ипотеки до 30–50 лет и строительство 500 тыс. единиц социального жилья, как на жизненно важные структурные меры реагирования на кризис доступности жилья в Турции.
По её словам, эти меры необходимы, учитывая снижение уровня владения жильём в стране, рост арендной платы и растущий спрос на жильё в городах.
Эксперт отметила, что процесс приобретения жилья становится всё сложнее не только в Турции, но и во всём мире. Она подчеркнула, что план Турции по строительству 500 тыс. единиц социального жилья является критически важным ответом, особенно для тех, кто покупает жильё впервые.
«Кампания по предоставлению социального жилья может сыграть жизненно важную роль для тех, у кого никогда не было собственного жилья», — заявила она.
Кстати, говоря о долгосрочном финансировании, Зорлу пояснила, что простое увеличение сроков кредитования не будет эффективным без приведения платежей в соответствие с уровнем дохода.
«В системах долгосрочной ипотеки самое важное — не сам срок кредита, а соответствие ежемесячных платежей доходу домохозяйства», — говорит она.
Если этот баланс будет достигнут, то, по её словам, ипотечная система сроком на 30 лет и более может стать осуществимой в Турции и поможет снизить давление на рынок аренды жилья.
Однако исследование, проведенное Центром исследований экономической политики в 2024 году, также показывает, что Турция занимает последнее место в мире по доступности жилья.
Зорлу также прокомментировала потенциал привлечения иностранного капитала на турецкий рынок жилья, который в первой половине 2025 года сократился более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом.
«Новые меры политики могут стимулировать интерес иностранных инвесторов, особенно если они будут подкреплены пересмотром налогового законодательства и правил получения гражданства. Ключевое значение будет иметь повышение прозрачности и привлекательности вторичного рынка жилья и туристической недвижимости», - добавила эксперт.
В заключение она подчеркнула необходимость эффективного финансового управления для снижения рисков в рамках государственных инициатив.
«Управление рисками требует жесткого контроля со стороны регулирующих органов. Городское планирование и финансовая устойчивость должны идти рука об руку, чтобы предотвратить дисбаланс спроса и предложения, который может дестабилизировать рынок», — предположила Зорлу.