Турция продолжает привлекать иностранных покупателей недвижимости, заинтересованных в инвестициях, переезде или получении вида на жительство.
Однако юристы и специалисты по недвижимости предупреждают, что покупка жилья иностранцами в стране связана со сложными юридическими и финансовыми процедурами, которые часто недооцениваются.
Хотя многие иностранцы сосредотачиваются на расположении объекта, цене и потенциальном доходе от аренды, на практике основные трудности обычно возникают из-за требований к документам, банковских правил и непонимания самой процедуры покупки.
Одной из наименее очевидных проблем остается финансирование сделки. На практике иностранцам в Турции редко одобряют стандартную ипотеку, если у них нет устойчивой финансовой истории в стране. Банки обычно требуют длительный стаж работы, действующее разрешение на работу, регулярное получение зарплаты через турецкие банки или наличие ранее зарегистрированных активов в Турции.
Для ипотеки важны работа и кредитная история
Иностранцы, которые работают в Турции уже несколько лет и имеют кредитную историю, в некоторых случаях могут получить жилищный кредит в отдельных банках — особенно если зарплата официально поступает на турецкий банковский счет, связанный с разрешением на работу. Однако даже в таких случаях возникают дополнительные сложности из-за валютного регулирования.
Согласно действующим правилам, иностранные граждане при покупке недвижимости в Турции обязаны конвертировать иностранную валюту в турецкие лиры через турецкий банк до завершения оформления права собственности. В результате банк выдает обязательный сертификат покупки валюты — Döviz Alım Belgesi, который требуется земельному кадастру при регистрации сделки.
Это правило действует независимо от цели покупки: для гражданства, ВНЖ, личного проживания или инвестиций — даже если стоимость недвижимости ниже порогов для получения ВНЖ или гражданства.
Проблема заключается в том, что турецкие банки обычно выдают ипотечные кредиты в турецких лирах, а не в долларах США или другой иностранной валюте. Во многих случаях банки не оформляют необходимый сертификат валютного обмена на ту часть сделки, которая финансируется за счет кредита, поскольку деньги выдаются сразу в лирах.
Из-за этого даже после одобрения ипотеки процесс регистрации недвижимости может быть заблокирован из-за отсутствия необходимого валютного документа. Без него кадастровое управление может отказаться регистрировать сделку или ипотеку на объект.
Некоторые специалисты отмечают, что финансирование становится возможным только в случае, если банк готов выстроить схему иначе — например, предоставить финансирование в иностранной валюте или конвертировать сумму кредита в доллары по текущему курсу банка таким образом, чтобы можно было получить нужный сертификат.
Однако на практике многие банки избегают подобных схем из-за операционных и регуляторных сложностей.