Новое масштабное исследование показало, сколько жители Стамбула платят за «айдат» — ежемесячный сбор на содержание дома — и почему тысячи людей переезжают в более дешёвые районы.
Ассоциация профессиональных управляющих объектами (PTYD) изучила более 21 тысячи жилых комплексов и домов, которые включают свыше 1,5 миллиона отдельных единиц недвижимости. Результаты демонстрируют колоссальные различия в стоимости обслуживания и то, насколько сильно на цену влияют уровень сервиса и система управления.
Карта айдата в 2025 году показывает, что самые высокие платежи сосредоточены в центральных районах Стамбула. Бешикташ занимает первое место со средней ежемесячной платой около 13 134 лир, далее идут Бейкоз (11 340), Сарыер (11 214), Зейтинбурну (9 788) и Шишли (9 024). По словам председателя PTYD Озана Озена, такие районы демонстрируют высокие тарифы, потому что стоимость недвижимости там выше, а набор услуг шире: круглосуточная охрана, большие команды уборки, обслуживающий персонал, системы технической поддержки.
На противоположном полюсе находятся районы с самыми низкими платежами — Адалар, Чаталджа, Фатих, Арнавуткёй и Силиври. Здесь айдат может опускаться до 645 лир в месяц. Небольшие дома, отсутствие обширных общих зон и минимальный набор услуг позволяют удерживать стоимость на низком уровне. В отдельных случаях жильцы платят всего 50 лир, самостоятельно занимаясь выносом мусора и периодической уборкой. Контраст между районами отражает различия в архитектуре зданий, масштабах общих территорий и ожиданиях самих жильцов.
Озен поясняет, что в некоторых жилых комплексах услуги включают даже трёхразовый ежедневный сбор мусора, мойку автомобилей в подземных парковках и домашнюю техническую поддержку. Такие комплексы формируют максимально высокие платежи, которые могут превышать 62 тысячи лир в месяц. Финансовое давление напрямую влияет на миграцию внутри города: согласно анализу PTYD, жители более чем 117 тысяч квартир переехали в 2025 году, стремясь снизить и арендные платежи, и стоимость айдата.
Чтобы объяснить различия между домами, исследование выделяет несколько ключевых факторов. Здания со сложной архитектурой и обширными общими зонами требуют больших расходов на охрану, уборку и техническое обслуживание. Наличие спортивных залов, бассейнов, кафе и других социальных объектов увеличивает затраты на персонал и регулярные ремонты. Существенную роль играют расход энергии, особенности центрального отопления и водоснабжения. Разные районы предъявляют разные требования к уровню сервиса, а профессиональное управление повышает качество, но увеличивает тарифы.
Рост айдата побуждает государство готовить реформу управления жилыми комплексами. Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата разрабатывает законопроект, нацеленный на усиление контроля и предотвращение резких, необоснованных повышений платы. Юрист и специалист по кондоминиумам Шереф Кысаджык объясняет, что содержание дома включает гораздо больше расходов, чем предполагают многие жители: обслуживание лифтов и крыш, уборка общих зон, эксплуатация спортивных объектов, уход за зелёными территориями, работа кафе и офисов, а также зарплаты персонала. В некоторых комплексах в айдат дополнительно включены отопление и вода, что резко увеличивает итоговую сумму. По словам Кысаджика, рост цен на энергию и потребности в персонале напрямую определяют бюджет.
Он также подчёркивает, что жители должны участвовать в общих собраниях, если хотят контролировать рост платежей: решения принимаются там, а жалобы после факта ничего не меняют. Кысаджык напоминает, что решения собрания можно оспорить в течение месяца, а дополнительные годовые сборы — в течение семи дней после уведомления. Эксперт предупреждает, что крупные бюджеты требуют профессионального надзора, тогда как многие комплексы полагаются на добровольных ревизоров из числа собственников, что создаёт конфликты интересов и ослабляет финансовый контроль. Он отмечает, что несправедливость часто возникает из-за устаревших правил управления, а не из-за законодательства — например, когда небольшая квартира платит столько же за персонал, сколько роскошная вилла, или когда жильцы первых этажей оплачивают лифт, которым не пользуются.
Исследование также содержит рекомендации для иностранцев, которые арендуют или покупают жильё в Стамбуле. Многие ориентируются исключительно на расположение, но именно айдат зачастую сильнее всего влияет на конечную стоимость проживания. Центральные районы дают удобство и доступ к транспорту, но предполагают самые высокие ежемесячные платежи. Внешние районы — такие как Чаталджа, Силиври и Арнавуткёй — предлагают более доступные варианты и привлекают тех, кто стремится снизить расходы. Понимание структуры айдата помогает точнее сравнивать объекты, а участие в собраниях — влиять на решения и предотвращать необоснованные повышения. Несмотря на предстоящие реформы, разница между районами, вероятно, сохранится: её формируют уровень сервиса и особенности архитектуры.
Стамбульский жилищный ландшафт продолжает меняться: рост платежей заставляет жителей пересматривать приоритеты. Для иностранцев знание того, как формируются эти расходы, перед подписанием контракта аренды или покупкой недвижимости позволяет избежать неожиданных затрат и выбрать район, соответствующий их бюджету и образу жизни.